Hjem Hus tilsalgs Om regionen Andre opplysninger Kjøpe sammen? Om oss





Hvor ligger eiendommene?
De fleste eiendommene ligger stort sett i en avstanden mindre enn 60 km fra Carcassonne. Vi har imidlertid eiendommer til salgs i tilsammen 6 fylker i dette området av Frankrike som strekker seg fra Toulouse til Middelhavet.

Hvordan komme hit?
Carcassonne ligger midt mellom Toulouse og Narbonne. Det er god flyforbindelse mellom Norge og Toulouse. Fra Oslo er det direkterute til Montpellier som ligger ca 1,5 time fra Carcassonne. Carcassonne har direkte flyforbindelse fra bl.a. London Standsted og Bryssel S. Charleroi (Raynair). Det er også mulig å fly til Barcelona og ta leiebil derfra. Carcassonne har i tillegg gode togforbindelser.

Omsetning av eiendommer i Frankrike
Eiendommer oppsettes på en litt annen måte enn i Norge. Selger gir normalt et ikke-eksklusivt mandat til flere meglere samtidig som selger forbeholder seg retten til å selge eiendommen privat. Veldig mange eiendommer selges privat.

Visningene er alltid individuelle, dvs at bare en og en potensiell kjøper er på visning om gangen. Ifm visninger, signerer kunden en « bon de visite » som bekrefter at kunden har besøkt eiendommen med en bestemt megler og at kunden ikke kan kjøpe denne eiendommen direkte fra selger eller gjennom en annen megler i løpet av de neste 2 år.

Istedenfor å skrive kontrakt med selger kan en megler også skrive kontrakt med potensielle kjøpere, en såkalt et « mandat de recherche », dvs « søkekontrakt ». De gir megleren mulighet til å presentere eiendommer som megler kjenner til men ikke har salgsmandat på. De juridiske rammene er de samme. Den eneste forskjellen er at kjøper betaler meglers honorarer isteden for selger i tilfelle en handel. Kjøper oppnår dermed også en liten gevinst ved at beregningsgrunnlaget for notarutgiftene blir noe lavere.

Det er ikke budrunder i Frankrike og prisforlangende må sees på som « maksimalpris ». Hvis en kjøper er villig til å gi et bud på prisforlangende, så kan ikke selger avslå tilbudet.

Kjøpeprosessen
Hos oss starter alltid prosessen med at det forhandles om pris med megler som mellommann. Kjøper og megler diskuterer seg frem til en pristilbud. Megler tar kontakt med selger og presenterer tilbudet. Hvis man blir enig om en pris, signerer kjøper et skriftlig tilbud som deretter bringes til selger for signering. Tilbudet kan innholde betingelser fra kjøpers side. Betingelse om lånetilsagn kan ikke selger nekte på. Tilbudet har normalt en varighet på 1 mnd og hvis man ikke har signert « forløpig kontrakt » innen denne tid, så er tilbudet foreldet.

Tilbudet sammen med diverse andre papirer sendes til notaren som starter forberedelse av
« forløpig kontrakt ». Når denne kontrakten signeres, må kjøper betale inn et depositum til notarens konto, normalt 5% av kjøpesummen. Fra det tidspunkt kjøper har signert « forløpig kontrakt », har kjøper 7 dager på seg for eventuelt å ombestemme seg. Kjøper må da sende rekommandert beskjed til notaren om dette. Ofte vil norske kjøpere ikke møte opp til signering av « forløpig kontrakt ». Denne blir da sendt rekommandert til Norge. De 7 dagene gjelder fra den dato man henter forsendelsen. Depositum overføres til notarens konto i løpet av denne 7-dagers perioden.

Etter 2-3 mnd vil det være klart for signering av « endelig kontrakt ». Da har notaren sjekket om det er noe som kan forhindre overdragelsen, f.eks. anvendelse av forkjøpsrett. Kommunen hvor eiendommen ligger må fylle ut et skjema som klargjør eventuelle begrensninger, planer som vil kunne ha innvirking på eiendommen osv. Det er en fordel om kjøperen kan signere hos notaren, men det er også mulig å signere på den franske ambassaden eller et fransk konsulat i Norge. Det er også mulig å gi andre fullmakt til å signere.

Tilstandsrapport
En eiendom kjøpes i « forevist stand ». Tilstandsrapport er ikke obligatorisk i Frankrike og foreligger sjelden. Selger er ansvarlig for skjulte feil som selger vet om. Hvis det kan bevises at selger kjente til skjulte feil uten å si fra, så har kjøper en god sak.

Hvis man føler seg usikkert på tilstanden på en eiendom, så finnes det autoriserte eksperter som vil kunne utarbeide en rapport om eiendommen. En slik rapport kan koste mellom 1.000 € og 2.000 €. Det er en grundig rapport og eksperten som utarbeider rapporten er ansvarlig for eventuelle feil i denne. Vi kan bestille en slik rapport på kundens vegne. Rapporten utarbeides på engelsk.

En annen mulighet er å be en bygningskyndig (murer, arkitekt e.l.) se på eiendommen og komme med sine kommentarer. En slik undersøkelse vil kunne koste 200 € - 400 €. Vi har kontakt med flere slike personer som vil kunne bistå.

Alle selgere må forevise en fersk ekspertrapport som omhandler termitter, bly og asbest. Viser det seg at bygningene er angrepet av termitter, er det grunnlag for å heve kontrakten, eventuelt forlange prisavslag. Når det gjelder bly (som ble brukt i maling tidligere), blir kjøper gjort oppmerksom på hvor det forekommer og hva som eventuelt bør gjøres. Det blir gjort oppmerksom på eventuelle forekomster av asbest og i tilfelle at det skal fjernes, så kreves det spesiell beskyttelse.

Fom 1. juni 2006 er også selger forpliktet til å fremskaffe en rapport som omhandler diverse risiki, slik som oversvømmelse, skredfare, skogbrannfare etc. slik at kjøper blir oppmerksom på slike farer ifm huskjøpet.

Hvis eiendommen er nylig renovert av håndverkere, bør man få kopi av fakturaer slik at man kan gjøre gjeldene garantier som normalt er 10 år på håndverksarbeid.

Lån
Det er normalt ikke noe problem å få lån i en fransk bank hvis man kan vise til en sunn privatøkonomi. Normalt får man låne inntil 3 ganger brutto årslønn eller 70% av kjøpesummen (den minste summen av disse). Utlånsrenten ligger idag på ca. 4 prosent. I tillegg er det obligatorisk med gjeldsforsikring som vil kunne utgjøre mellom 0,25% og 0,5% i tillegg. Gjeldsrenter er fradragsberettiget i Norge.

Har man tenkt å flytte til Frankrike, så vil det fremdeles være lønnen i Norge som legges til grunn, så man bør ikke si opp jobben før man har fått innvilget lån. Det kan være litt vanskelig å få lån basert på et fremtidig prosjekt i Frankrike, f.eks. utleie.

Pass av eiendommen
Det bruker å være lett å finne en nabo, som mot et mindre vederlag, sier seg villig til å passe eiendommen når man ikke selv er til stede. Det finnes også firmaer som tar slike oppgaver.

Utleie
Mangen satser på å delfinansiere huskjøpet ved utleie. Det er et stort marked for utleie av ferieboliger i perioden juni - september. I sommermånedene er det like mange turister som fastboende i området.

Prisnivå
Prisene på eiendommer har steget sterkt de siste årene men ligger fremdeles et stykke under prisene i umiddelbar nærhet av Middelhavet. Raynair sin åpning av direkterute mellom London og Carcassonne har ført til at mange engelskmenn har investere i eiendom i området. Dette har nok presset prisene oppover.

Det siste året har prisstigningen avtatt noe i forhold til tidligere år. Den årlige prisstigningen var i 2004 ca 15%. Den er nå nede i 9%.

Engelsk artikkel om kjøp av eiendom i Frankrike
Her er en artikkel som på en utmerket måte tar for seg forskjellige sider ved det å kjøpe eiendom i Frankrike. Artikkelen er skrevet i 2004 og det kan ha skjedd noen endringer siden da. Buying property in France : a guide for foreigners


Nils Langeland, Rue du Chateau, 11240 Mazerolles du Razes, Frankrike
Tel. +33-4-68-69-18-23 Mob. +33-6-77-76-94-64 Epost: mail@franskeiendom.com